Konec prejšnjega meseca je Statistični urad Republike Slovenije objavil indekse cen stanovanjskih nepremičnin v Sloveniji za zadnje četrtletje 2021. Glede na podatke SURS naj bi se cene stanovanjskih nepremičnin v 2021 na letni ravni dvignile za 15,7 odstotka, kar naj bi bila največja podražitev po letu 2007. Najbolj naj bi se zvišale cene novih stanovanj, in sicer za 20,2 odstotka. Hkrati so visoke tudi najemnine. Povprečna najemnina za enosobno stanovanje v Ljubljani, ki meri med 30 in 39 kvadratnih metrov, glede na zadnjih deset vnosov na portalu nepremicnine.net recimo znaša približno 540 evrov brez stroškov. To je enako okrog 43 odstotkom povprečne mesečne neto plače.

Ko se je v sedemdesetih letih 19. stoletja Engels odzval na podobno burno razpravo o stanovanjski krizi v takratnih nemških medijih, je svojo intervencijo začel z opazko, da se »o pomanjkanju stanovanj toliko govori samo zato, ker to ni omejeno na delavski razred, ampak je prizadelo tudi malo buržoazijo«. Tudi danes visoke cene stanovanj in najemnin niso problematične le v razmerju do minimalne plače, pač pa so postale problem praktično vsakega, ki v Ljubljani išče bivališče. Vse pogostejši pa so investicijski nakupi stanovanj, pri čemer špekulantski kupci niso le posamezniki, pač pa je dvigovanje cen nepremičnin privabilo tudi investicije gospodarskih družb. Za slovenski stanovanjski trg, kjer so do sedaj prevladovala lastniška stanovanja in transakcije med posamezniki, so gospodarske družbe, ki se ukvarjajo z naložbami v stanovanjske nepremičnine z namenom, da jih oddajajo v profitni najem, povsem nov pojav. Januarja je bila celo ustanovljena prva nepremičninska delniška družba, ki kotira na ljubljanski borzi, Equinox. Ta večino prihodkov zaenkrat ustvarja z oddajanjem poslovnih prostorov, a ima v načrtu svoj portfelj razširiti tudi s stanovanji, namenjenimi oddajanju. V današnji oddaji se bomo ukvarjali z vprašanjem, v kolikšni meri so tovrstni kupci naložbenih stanovanj že prisotni na ljubljanskem nepremičninskem trgu. Zanimalo nas bo, koliko in katere zasebne pravne osebe kupujejo stanovanja v Ljubljani in jih oddajajo v stanovanjski najem.

Analiza obsega oddajanih stanovanj s strani pravnih oseb oziroma podjetij v Ljubljani zaenkrat ne obstaja. Že podatki o prihodkih, ki jih pravne osebe dobijo preko oddajanja nepremičnin v stanovanjski najem, so precej težko dostopni. Finančna uprava Republike Slovenije oziroma FURS beleži le višino dohodka, ki ga družba ustvari preko opravljanja svoje dejavnosti na splošno. Iz tega bi bilo sicer mogoče razbrati podatek o višini prihodkov, ki jih ustvarijo gospodarske družbe, ki imajo kot glavno dejavnost zabeleženo oddajanje nepremičnin. A to ničesar ne pove niti o vrsti najema, torej ali gre za oddajanje poslovnih prostorov ali stanovanj, niti o tem, kolikšen dohodek je družba pridobila na podlagi morebitnega opravljanja drugih dejavnosti, ki niso povezane z oddajanjem nepremičnin. Prav tako so tako izpuščene družbe, ki se sicer ukvarjajo tudi z oddajanjem nepremičnin, a to ni njihova glavna dejavnost. Kot bomo videli v nadaljevanju, so takšni primeri zelo pogosti.

Z načinom odmere davkov pravnim osebam je povezano tudi, da tem za razliko od fizičnih oseb najemnih pogodb ni treba prijavljati na FURS. O najemnih poslih morajo pravni najemodajalci sicer obveščati Geodetsko upravo Republike Slovenije oziroma GURS, ki vodi evidenco trga nepremičnin, a se gospodarske družbe javni objavi podatkov iz najemne pogodbe lahko izognejo s tem, da jih s sklepom družbe opredelijo kot poslovno skrivnost.

Nekoliko dostopnejši so podatki o tem, koliko stanovanjskih nepremičnin v Ljubljani je v lasti pravnih oseb. GURS nam je posredoval podatke o pravnih osebah, ki imajo na območju Mestne občine Ljubljana v lasti največ stanovanjskih nepremičnin. V oddaji se bomo ukvarjali le z gospodarskimi družbami v zasebni, ne pa v državni ali občinski lasti. Dvajset zasebnih družb, ki so na vrhu lestvice, ima v Ljubljani v lasti skupaj 758 stanovanj. To številko je treba nekoliko relativizirati, saj so nekatere izmed navedenih družb investitorji v stanovanjske novogradnje, ki imajo stanovanja v lasti, ker jih še niso prodali oziroma prodaja vsaj še ni formalizirana v zemljiški knjigi. Tak primer je recimo družba Jurčkova, ki je vlagatelj v kompleks Jurčkova 96 in ima v lasti največ, 96 stanovanjskih nepremičnin. Družbe, ki sledijo Jurčkovi, imajo v Ljubljani med 76 in 16 stanovanj.

Vir: GURS

Na drugem mestu po številu stanovanjskih nepremičnin v Ljubljani je družba Gast Gostinstvo, ki se ukvarja z dejavnostjo hotelov in podobnimi nastanitvenimi obrati. Gast Gostinstvo ima v Ljubljani 76 stanovanjskih nepremičnin. Kljub takšni koncentraciji stanovanj družba ni dejavna na ljubljanskem najemniškem trgu. Dragan Todorović, direktor družbe, nam je pojasnil, da vse nepremičnine, ki jih ima Gast Gostinstvo v lasti, oddajajo izključno v kratkoročni, torej turistični najem.

Med dvajsetimi družbami, ki imajo na območju Ljubljane največ stanovanjskih nepremičnin, sicer prevladujejo večja gradbena podjetja, in sicer Giposs ter štirje gradbinci v stečaju: Imos, GPG, Gradis in SCT. Le ena družba na lestvici ima kot glavno dejavnost registrirano prav oddajanje nepremičnin v najem. Gre za družbo UD Lipa, ki ima v Ljubljani 37 stanovanj. UD Lipa je sicer v večinski lasti delniške družbe Murka, ta pa je v večinski lasti podjetja Finančna pot, katerega stoprocentni lastnik je ciprska družba Palmisano Investments. Lastnik ciprskega podjetja naj bi bil po poročanju Dnevnika Daniel Viljevac. Gre za nekdanjega tesnega sodelavca Igorja Laha, enega izmed tako imenovanih »zmagovalcev pidovske privatizacije« iz začetka devetdesetih.

V primerih družb, ki se primarno ukvarjajo z drugimi dejavnostmi kot z oddajanjem nepremičnin v najem, nam podatki o lastništvu sami po sebi ne povedo ničesar o uporabi stanovanj. Poleg tega ima lahko isti lastnik več stanovanjskih nepremičnin v lasti preko več povezanih družb, kar prav tako ni razvidno zgolj z lestvice družb z največ stanovanji. Da bi prišli do vzorca prisotnosti zasebnih pravnih oseb na ljubljanskem najemniškem trgu, bomo v nadaljevanju oddaje naredili pregled kupcev stanovanj v nekaterih večjih novogradnjah v Ljubljani, zgrajenih po letu 2020. Naš objekt bodo stavbe z več stanovanjskimi enotami, katerih lastniško stanje je že evidentirano v zemljiški knjigi. O kupcih nedokončanih stanovanjskih nepremičnin, ki se gradijo v Ljubljani, zaradi nedostopnosti podatkov še ne moremo povedati prav veliko, nekaj informacij v zvezi s tem pa so nam posredovale nepremičninske agencije, ki se ukvarjajo z njihovo prodajo.

ZELENA ŠMARTINKA

Eden izmed nedavnih ljubljanskih nepremičninskih projektov je stanovanjsko-poslovni kompleks Zelena Šmartinka, ki se nahaja nasproti Finančne uprave na Šmartinski cesti. Investitor v projekt je litijsko gradbeno in proizvodno podjetje Trgograd. Njegov lastnik je Andrej Poglajen, ki se je v letu 2020 uvrstil na listo stotih najbogatejših Slovencev revije Manager. Glede na zadnje dostopne podatke je podjetje v letu 2020 ustvarilo dober milijon in pol evrov čistega dobička. Trgograd je bil sicer ustanovljen leta 1992 in je zrasel skupaj z lokalnimi gradnjami v Občini Litija. Po podatkih Erar-ja je Občina Litija družbi od leta 2003 za različne gradbene posle nakazala dobrih 43 milijonov evrov, v kar niso vštete gradnje, ki jih je Trgograd izvedel kot podizvajalec. Kot je poročal Dnevnik, je Trgograd svojo lokalnost presegel predvsem z nakupom premoženja iz stečajne mase gradbenega podjetja SCT, s katerim je pred tem sodeloval kot njegov podizvajalec.

Nepremičnina Zelena Šmartinka, ki je prvi stanovanjski projekt Trgograda v Ljubljani, je bila dokončana v letu 2021 in obsega 124 stanovanjskih enot. Od tega jih je trenutno 29 v lasti pravnih oseb. Trgograd ima preko podjetja TI, d. o. o. v lasti še 3 stanovanja v kompleksu Zelena Šmartinka, za katera ni nobenega podatka, da se prodajajo. Od Trgograda nismo prejeli odgovora, ali bo stanovanja prodal v prihodnosti oziroma s kakšnim namenom jih je podjetje obdržalo v lasti.

Poleg investitorja je stanovanja v Zeleni Šmartinki kupilo še sedem različnih pravnih oseb. Največ, kar 19 stanovanj, je kupilo podjetje Center investicije, d. o. o., ki ima v poslovnem registru kot svojo primarno dejavnost navedeno dajanje drugih strojev, naprav in opredmetenih sredstev v najem in zakup. Podjetje se torej primarno ne ukvarja z nepremičninami. Glede na podatke iz registra nepremičnin GURS so kupljena stanovanja edine stanovanjske nepremičnine v Ljubljani, ki jih ima v družba v lasti. Vseeno so znotraj podjetja na vodilnih položajih osebe, ki so se včasih ukvarjale z nepremičninami. Eden izmed direktorjev družbe je Rok Mirkovič, bivši direktor nekdanjih Epic nepremičnin. Simon Merkač, družbenik in drugi direktor podjetja, nam je pojasnil, da 19 stanovanj, ki jih je družba Center investicije kupila v Zeleni Šmartniki, oddajajo v najem.

Po eno stanovanje v kompleksu Zelena Šmartinka so kupile tri različne družbe, ki se sicer primarno ukvarjajo s proizvodnjo kovinskih izdelkov, zavarovalniškim posredništvom in računalniškim programiranjem. Eno stanovanje je kupila družba Relon, ki ima kot glavno dejavnost določeno oddajanje nepremičnin. Lastnik družbe je Matjaž Cerjak, ki je tudi zastopnik podjetja Lesnep, investitorja v stanovanjski projekt Regentov Kvart. Gre za projekt izgradnje treh stolpnic v Dravljah, ki naj bi bile dokončane v letu 2024 in bodo obsegale 356 stanovanj.

Eno stanovanje v Zeleni Šmartinki je tudi v lasti družbe za razvoj nepremičninskih projektov Unihome. Unihome sicer trenutno sodeluje pri treh stanovanjskih projektih, v začetku svojega delovanja pa je skupaj še z nekaterimi zasebnimi investitorji gradila tudi dve stavbi, imenovani »Vila bloka Homški park«, v Slovenj Gradcu, dokončani konec leta 2020. Vili je v celoti odkupil Slovenski stanovanjski sklad. Unihome se poleg gradnje ukvarja tudi z odkupom nepremičninskih projektov, zemljišč in objektov. Lastnik družbe je Janez Gams, družbenica povezane družbe Unihome Real pa je Alenka Urnaut Ropoša. Urnaut Ropoša je sicer trenutna neizvršna direktorica Družbe za upravljanje terjatev bank, bolj znane kot slaba banka, bila pa je tudi lastnica zemljišča, na katerem se je zgradil objekt Homški park.

Dve stanovanji v Zeleni Šmartinki pa je kupila še družba Farmedica, ki se ukvarja s prodajo farmacevtskih izdelkov rastlinskega izvora. Farmedica ima sicer tudi dve stanovanji na drugih lokacijah v Ljubljani, ki ju je kupila v letih 2016 in 2019. Še tri stanovanja v Ljubljani pa ima Farmedica v lasti preko svoje povezane družbe Verum. Ta je prav tako kupila po letu 2016. Če seštejemo, je ta zdravilniška družba od leta 2016 v Ljubljani kupila 7 stanovanj.

VILA ŠMARTINKA

Nekoliko naprej ob Šmartinski cesti je bila leta 2020 zgrajena tudi tako imenovana Vila Šmartinka, nepremičninski projekt ptujske družbe Drava GP. Družba je k lokalni infrastrukturi med drugim prispevala prvo ptujsko poslovalnico McDonalds, franšizo, ki je tudi prepoznavni element Vile Šmartinka. Lastnik podjetja Drava GP je Sašo Kovačec, poleg njega pa je direktorica družbe še Patricija Kovačec, njegova žena. Investitor je preko družbe Projekt Šmartinka v lasti obdržal eno stanovanje, ki pa naj bi ga po poročanju portala Necenzurirano.si dejansko kupil vodja sektorja za železnice na direkciji za infrastrukturo Dejan Jurkovič, čeprav to v zemljiški knjigi ni evidentirano. Ta naj bi ga oddajal Aleksandri Pivec.

Vila Šmartinka obsega 61 stanovanjskih enot. Če ne štejemo stanovanja nekdanje kmetijske ministrice, jih je 15 v lasti zasebnih pravnih oseb. Največ, 8 stanovanj, je v lasti družbe za upravljanje nepremičnin Kanaka. Poleg osmih stanovanj ima Kanaka v Vili Šmartinka v lasti tudi prostore, v katerih obratuje McDonalds. Lastnik podjetja Kanaka je avstrijski holding Golddraht Beteiligungs, ki ima v lasti tudi mrežo gostinskih obratov Alpe-Panon. Ena izmed poslovnih enot Alpe-Panon je med drugim tudi omenjeni McDonalds v Vili Šmartinka. A to ni edini skupni projekt avstrijske družbe Golddraht Beteiligungs z Dravo GP. Alpe-Panon je recimo tudi lastnik nepremičnine, v kateri je lociran ptujski McDonalds, ki ga je, kot rečeno, prav tako zgradila družba Drava GP.

Dejansko je torej lastnik McDonaldsa in osmih stanovanj v Vili Šmartinka ista oseba. S Kanake nam sicer niso odgovorili na vprašanje, ali kupljena stanovanja oddajajo v najem, je pa to vsaj za šest stanovanj razvidno iz podatkov evidence trga nepremičnin, ki jo vodi GURS. Najemnina za stanovanja, ki imajo približno 26 kvadratnih metrov, klet in garažno parkirno mesto, glede na prijavljeno najemno pogodbo znaša 500 evrov na mesec brez stroškov. Pogodbe so sklenjene za obdobje 12 mesecev. Za dve večji stanovanji, ki merita približno 65 in 86 kvadratnih metrov, pogodbeni najemnini brez vključenih stroškov znašata 680 in 720 evrov. Pogodbi sta sklenjeni za tri leta.

Družba za upravljanje z nepremičninami Kanaka v Ljubljani nima nobene druge stanovanjske nepremičnine, ima pa nekaj stanovanjskih in drugih nepremičnin v drugih delih Slovenije. Družba je bila ustanovljena leta 2019, kar bi lahko nakazovalo na to, da bo kot hčerinsko podjetje Golddraht Beteiligungs, namenjeno nepremičninam, na ljubljanskem najemniškem trgu aktivno še v prihodnosti.

Vsaka po tri stanovanja imata v Vili Šmartinki še dve nepremičninski družbi. Prva je ptujska družba za oddajanje nepremičnin Vigapa, druga pa ljubljanska družba za nepremičninsko dejavnost Vaga NEP, ki ima poslovno enoto tudi v Hajdošah pri Ptuju. Poleg njiju je eno stanovanje kupila še računovodska družba eINFO, ki je prav tako registrirana v Hajdošah.

STOLPNICA PECA

Če se premaknemo iz ptujske diaspore na Šmartinski v Šiško, je naslednji večji nedavni stanovanjski projekt Stolpnica Peca, ki se nahaja zraven študentskega doma v Litostroju. Investitor v projekt je družba Lanel Invest. Njen 100-% družbenik je Jože Drofenik, ki ima v lasti več nepremičnin po različnih delih Ljubljane, trenutno pa ima v teku še projekt izgradnje Stolpnice Bežigrad s 137 stanovanji. Drofenik je lastnik še dveh povezanih družb, ki se prav tako ukvarjata z nepremičninami, in sicer Lanel in Sloving. Obe ima v lasti preko ciprske družbe Aserada Investments.

Peca ima 100 stanovanjskih enot, od tega jih je 16 v lasti zasebnih pravnih oseb. Deset stanovanj je obdržal investitor, torej Lanel Invest. Kot so nam sporočili iz Lanel Investa, nameravajo deset stanovanj, ki so jih obdržali, oddajati v najem.

V Stolpnici Peca je eno stanovanje kupila še ena ciprska družba, Ninaz. Ta naj bi bila v lasti Roka in Nine Zorko, dveh izmed najbogatejših Slovencev. Dve stanovanji je kupila družba za poslovno svetovanje Torion v lasti Tomaža Kmecla, sicer direktorja Kolektorja Etra. Kmecl nam je na vprašanje, s kakšnim namenom je Torion kupil stanovanji, odgovoril: »[S]tanovanji sta bili kupljeni za dolgoročno oddajanje in sta tudi oddani. Mladim slovenskim parom«. Vsaka po eno stanovanje pa so v Stolpnici Peca kupile še tri različne družbe, ki se ukvarjajo z elektroenergetskimi objekti, podjetniškim svetovanjem in dobavljanjem zdravil.

SOSESKA RAKOVNIK

Na drugem koncu Ljubljane, ob Dolenjski cesti na območju Rakovnika, je družba Unifin v letu 2020 dokončala izgradnjo štirih stanovanjskih blokov z 62 stanovanji. Družba je v lasti podjetja Finance realiteta, katere družbenika sta Boštjan Vidmar in Kazimir Mavko. V novogradnji je še eno stanovanje v lasti investitorja, eno stanovanje pa v lasti družbe TTN Tovarna transportnih naprav.

BEŽIGRAJSKA 5KA

Nekaj informacij smo dobili tudi glede prihajajoče novogradnje v bližini soseske Ruski car. V napovedani Bežigrajski petki, ki nastaja v okviru družbe Sindrom investicije, naj bi investitor v celoti obdržal eno izmed petih stavb. Iz agencije Century 21, ki posreduje pri prodaji, so nam pojasnili, da bodo ta stanovanja namenjena oddajanju v najem. Družba Sindrom je sicer v lasti Andreja Ramovža, lastnika lokala Horse’s Pub, ki se nahaja zraven načrtovane novogradnje.

DEVANA PARK I

Pregled novogradenj, vpisanih v zemljiško knjigo, zaključujemo s projektom Devana Park I družbe Rezona v lasti bolgarskega MVF Holdinga in družbe KSM 2 EOOD. Kompleks Devana Park I je bil dokončan leta 2021 in vključuje 48 stanovanj. Osem stanovanj je trenutno v lasti pravnih oseb, od tega jih je pet obdržal investitor. Eno izmed ostalih stanovanj je kupila družba za nepremičninsko svetovanje Akamai, ki je v lasti nepremičninske agentke pri agenciji Stoja. Stoja je bila sicer ekskluzivni prodajalec, torej edina oseba, ki je lahko posredovala pri prodaji stanovanj v objektu Devana Park. Drugi dve stanovanji sta kupili dve različni družbi, ki se ukvarjata s podjetniškim svetovanjem in trgovino na debelo.

***

V omenjenih novogradnjah je torej v lasti pravnih oseb med približno 3,2 in 24,6 odstotka stanovanj, ki jih večinoma oddajajo v profitni najem. Lastništvo je načeloma razpršeno, saj večina družb kupuje po eno do dve stanovanji v posameznem objektu. Najboljši primer tega je Farmedica, ki ima stanovanja na šestih različnih lokacijah v Ljubljani. Izjema so investitorji, ki po zaključku projekta nekatera stanovanja obdržijo v lasti, in družbi Center investicije in Kanaka, ki sta naenkrat kupili osem oziroma 19 stanovanj. Omenjeni družbi sta se z nakupi, ki sta jih izvedli v letu 2021, povzpeli med družbe, ki imajo v lasti največ stanovanjskih nepremičnin v Ljubljani, kar nakazuje na to, da gre pri investicijskih nakupih stanovanj s strani pravnih oseb za relativno novi trend.

Pri družbah, ki kupujejo in oddajajo stanovanja, gre zaenkrat za slovenska podjetja. Edina družba v tujem lastništvu, ki se ukvarja z oddajanjem stanovanj, je Kanaka. V lasti bolgarske družbe je sicer tudi Rezona, investitor v omenjeni stanovanjski projekt Devana Park I, a nimamo podatkov, ali bo osem stanovanj, ki jih je obdržala, oddajala.

Večji del družb, ki kupujejo stanovanja v novogradnjah, se primarno ne ukvarja z nepremičninsko dejavnostjo. V nepremičnine torej vlagajo sredstva iz drugih dejavnosti. Klemen Ploštajner, mladi raziskovalec na Fakulteti za družbene vede, pojasni razloge za to, da se v Sloveniji nikoli ni razvil sektor pravnih oseb, ki bi oddajale stanovanja.

Izjava

Zaenkrat oddajanje stanovanj s strani pravnih oseb v Sloveniji ni urejeno bistveno drugače kot pri fizičnih osebah. Ukrepov, ki bi omejevali investicijske nakupe stanovanj, torej ni. V odziv na porast naložbenih nakupov nepremičnin je Levica marca vložila predlog Zakona o davku na prazne in velike nepremičnine. Njihov predlog pa se ne nanaša na pravne osebe, temveč predvideva obdavčitev zgolj fizičnih oseb, ki imajo v lasti nepremičnine. Takšno omejitev dosega predlaganega zakona Levica pojasnjuje s tem, da so pri pripravi predloga izhajali iz obstoječega Zakona o davkih občanov, ki predpisuje zgolj davke fizičnih oseb. Po njihovem mnenju »[c]elovite obdavčitve nepremičnin, ki bi na nacionalni ravni zajemala tako fizične kot tudi pravne osebe, ni mogoče ustrezno vzpostaviti na ravni področne zakonodaje, ki ureja izključno obdavčitev praznih in velikih nepremičnin, temveč terja novo sistemsko zakonodajo«. Tudi če bi sprejeli to argumentacijo, pa ni mogoče spregledati možnosti, da bi se v primeru sprejema predloga Levice lastniki davku na prazne in velike nepremičnine lahko izognili tako, da bi nepremičnine kupovali na svoja podjetja oziroma jih nanje prepisali, če bi bil davek od transakcije nižji od davka na nepremičnine.

Oddajo zaključujemo z vprašanjem, kakšne so posledice pojava pravnih najemodajalcev za najemniška razmerja. O razliki med fizičnim in pravnim najemodajalcem Ploštajner.

Izjava