Pred nekaj dnevi je na spletni strani ljubljanske pravne fakultete profesor doktor Miha Juhart, znan tudi kot velika avtoriteta civilnega prava, objavil tekst z naslovom »Vpliv izrednih ukrepov zaradi epidemije virusa na najemna razmerja«. V besedilu se sprašuje o vplivih trenutnih razmer – skoraj da uzakonjene samoizolacije in izpada dohodkov – na najemna razmerja tako v gospodarstvu kot na stanovanjskem trgu. Vsaj za stanovanjsko področje je njegov odgovor jasen: razmere ne spremenijo obveznosti iz najemnih pogodb in naloga države je, da zaščiti pravice najemodajalcev. Če citiramo: »Težke razmere pa ne posegajo v vsebino najemne pogodbe in ne zmanjšujejo najemnine, ampak pravilno zahtevajo, da se vklopijo instituti socialne države.« Preden se posvetimo argumentom teksta, ki avtorja pripeljejo do simptomatičnega vpoklica institutov socialne države za varovanje donosov najemodajalcev, nam dovolite kratko digresijo v biografsko epizodo Mihe Juharta.

Da bi lažje razumeli poglede, mogoče celo materialne interese doktorja prava, je dovolj vpogled v leto 2017. Takrat je Juhart kot vodja projektne skupine Inštituta za primerjalno pravo po naročilu in plačilu Ministrstva za okolje in prostor pripravil obsežen tekst o prenovi stanovanjske zakonodaje. Kot vodja skupine v pisanje izhodišč za nov stanovanjski zakon ni povabil sociologov, socialnih delavcev ali nevladnih organizacij, temveč druge pravnike, lastnike nepremičninskih podjetij in lobiste za nepremičninsko industrijo. Zato ne čudi, da so si zamislila prenovo stanovanjskega sistema po sledečih načelih: šibak in omejen javni najemni sektor, ki se financira zgolj z lastnimi viri (se pravi pobranimi najemninami in ne prejema sredstev za gradnjo iz proračuna); dereguliran zasebni najem, katerega dobičkonosnost podpira država s stanovanjsko subvencijo; in močno varovanje zasebne lastnine ter njene donosnosti (z lažjimi postopki prekinitve najemnih pogodb). Skupaj z nepremičninarji si je tako zamislil sistem šibke državne podpore javnim najemnim stanovanjem na eni in močno državno subvencioniranje zasebne pobude. Ta epizoda nam tako pomaga razumeti izhodišča njegovega soočanja s stanovanjsko krizo, ki jo prinaša epidemija.

Če se vrnemo v današnji čas soočanja s sedanjo in prihajajočo stanovanjsko krizo. Juhart si je ukrepe vlade zamislil predvsem kot varovanje in zagotavljanje pravic in obveznosti iz najemnih pogodb. Najemniki ohranjajo možnost rabe stanovanja, ta se celo okrepi, zato mora biti najemodajalcem omogočeno pobiranje najemnine v enakem znesku kot pred krizo. Dodatno izpostavlja eksistencialno odvisnost najemodajalcev od donosa nepremičnine, saj trdi, da bi lahko izpad najemnin pomenil poseg v njihovo »socialno varnost«. Zato je naloga države, da zagotovi tok teh dohodkov, da zaščiti donosnost stanovanj in lastninske pravice najemodajalcev. Najemnikom naj zagotovi dovolj visok dohodek, da plačajo najemnine in druge stanovanjske stroške, saj tako določa najemna pogodba. Juhart, kot dober liberalec, tako dobro ve, da je prva in občasno edina naloga države uzakonitev, varovanje in regulacija pravic, ki izhajajo iz zasebne lastnine.

Teksta ne moremo preprosto opraviti z argumentom, da je Juhart pravni zaveznik lastnikov nepremičnin. Niti z relativno obskurnostjo objave. Prvi razlog je zagotovo status Juharta, katerega močne povezave z odločevalci ojačajo njegove še tako problematična stališča in jih pogosto pretvorijo v zakonodajo (nenazadnje je primer tega tudi prenos prej omenjenih izhodišč v dejanski osnutek novega stanovanjskega zakona iz 2019). Drug razlog pa se skriva v tekstu samem. Osnovni argumenti teksta temeljijo na nekaj problematičnih predpostavkah, ki niso le del Juhartovega miselnega sistema, ampak so precej splošno razširjene. Zato je toliko bolj pomembno, da jih izpostavimo in kritično obdelamo. 

Prva predpostavka je izenačevanje pogodbenih strank, v tem primeru najemodajalcev in najemnikov. Med subjektoma v pogodbenem razmerju ne moremo postaviti enačaja, saj imamo na eni strani lastnika dobičkonosne dobrine, na drugi strani pa najemnika eksistencialne nujnosti. Če za enega stanovanje predstavlja vir dohodka, za drugega pomeni pogoj preživetja. Prvi ima izbiro, da dobrine ne odda, medtem ko drugi nima izbire, da je ne najame. Za enega je vstop v pogodbeno razmerje izbira, za drugega nujnost. Iz tako neenakovrednih položajev ne moremo izpeljati enakovrednega pogodbenega odnosa.

Z neenakim pogodbenim položajem je povezana tudi druga problematična predpostavka, ki enači pravico do dohodka iz zasebne lastnine in pravico do varnega, dostojnega in kakovostnega stanovanja. Ti dve pravici po statusu nista enakovredni in sta celo v konfliktu. Ravno uresničevanje prve (pobiranje svobodno določenih najemnin) je najverjetnejši razlog kršenja druge (pravice do dostopnega stanovanja). Pravica do svobodne rabe zasebne lastnine (v tem primeru stanovanja) je tudi v konfliktu s pravico do varnega doma (v tem primeru tega istega stanovanja). Ravno lastnikovo svobodno razpolaganje s stanovanjem predstavlja največjo grožnjo stanovanjski varnosti najemnika.

In tretjič, Juhart enači različne vire dohodkov ter jim daje enako stopnjo legitimnosti in nato trdi, da morajo biti vse vrste dohodka deležni enake državne zaščite. Tako enači pobrano najemnino s plačo za opravljeno delo, čeprav lastnik dohodke opravičuje le z lastništvom, medtem ko jih delavec z delom. Hkrati je vire dohodka neprimerno enačiti tudi z vidika družbene koristi ali škode posameznega dohodka (npr. dohodek iz prodaje orožja vs. dohodek iz prodaje zelenjave). Kljub temu enačenju prihodkov pa Juhart ne pristane na nižanje najemnin, čeprav se mu zdi izpad dohodkov najemnikov v času krize logičen. Za Juharta je izguba plače prekarca samoumevna, medtem ko je upad dohodka najemodajalca nezamisljiv? S tem tudi sam pokaže, da pobiranja najemnine in dohodka iz dela ne moremo enačiti. Lahko bi celo rekli, da je zaradi prej omenjenih argumentov pobiranje najemnine, ki presega stroške vzdrževanja stanovanja, nelegitimno in se sploh ne bi smelo smatrati kot legitimen vir dohodka, oddajanje stanovanja pa ne kot donosna dejavnost. Zato tudi najemodajalci ne morejo biti upravičeni do državnih subvencij. Ravno nasprotno, pristati bi morali na nižanje najemnin in kot vsi ostali v primeru nezmožnosti preživetja pridobiti socialno podporo.

Država mora v nasprotju z Juhartovimi priporočili poseči v nepremičninski trg in v prvi vrsti zaščititi pravico do varnega, dostopnega in kakovostnega doma. Varovanje pravice do stanovanja mora imeti absolutno prednost pred pravico do pobiranja najemnine, kar pomeni, da se mora ta ustrezno znižati. Za večino najemodajalcev ta izpad dohodka ne bo pomenil izgube socialne varnosti, saj jim najemnina predstavlja dodaten dohodek in s stanovanji v veliki meri nimajo stroškov. Stanovanja, ki se oddajajo, so v veliki meri podedovana, kupljena v času privatizacije, pridobljena v denacionalizaciji ali pa že zdavnaj odplačana. To pa hkrati pomeni, da tudi po koncu epidemije ne smemo pristati na vrnitev v običajno stanje ali na prenovo stanovanjske zakonodaje, kot si jo je zamislil Juhart. Zato danes zahtevajmo znižanje najemnin, da bomo jutri lahko zahtevali krepitev položaja najemnikov, oblikovanje javne regulacije najemnih razmerij in podružbljanje stanovanjskega področja prek krepitve mreže javnih najemnih stanovanj.

Še to. Juhartov tekst – najdete ga na povezavi pod tem prispevkom na spletni strani radia – se splača prebrati vsem najemnikom, saj se v njem skrivajo nasveti za soočanje z lastniki v primeru neplačevanja najemnine. V skladu z obstoječo zakonodajo krivdna odpoved najemne pogodbe ni tako enostavna in traja nekaj časa (vsaj 95 dni). Še bolj pomembno pa je določilo iz 112. člena stanovanjskega zakona, ki pravi, da odpoved ni možna, če krivdni razlogi niso nastali po krivdi najemnika. Juhart trdi, da bi zaradi epidemije »[s]odišče […] v morebitnem sporu po mojem mnenju moralo upoštevati, da je bil v času trajanja izrednih ukrepov najemnik lahko v posebnem položaju, ko zaradi izpada dohodkov ni mogel plačati najemnine«.  To pomeni, da ste kot najemniki še vedno dolžni plačati zamujeno najemnino, vendar neplačilo ni razlog za odpoved najemne pogodbe. Hvala, gospod Juhart, za ta nasvet, ki ga bomo z veseljem uporabili pri boju z najemodajalci.

Za krizni štab je poročal Klemen Ploštajner.

http://www.pf.uni-lj.si/media/juhart.najemna.razmerja.pdf