Novi šerif ljubljanskega nepremičninskega trga
Ob vožnji po Podutiški cesti mimo stadiona Ilirija bo marsikdo kmalu opazil, da namesto koseškega supermarketa Mercator zdaj tam v tleh zeva velika luknja. Ne, ni bil potres ali celo meteorit, bil je K.Tivoli, ki na več lokacijah v Ljubljani iz Mercatorjev dela nove stanovanjske objekte. Če ne veste, kdo ali kaj je K.Tivoli, še zdaleč niste prvi. Zato v današnjem OFFsajdu o tem relativno novem “playerju” na ljubljanskem gradbenem in nepremičninskem trgu.
K.Tivoli d.o.o. je bil ustanovljen leta 2011 in se, sodeč po uradnem opisu, ukvarja z gradbeništvom in inženiringom. Njegova ustanovitelja in solastnika sta kranjski proizvajalec merilno-procesne opreme Iskra Impuls, katerega večinski lastnik je družina Bračić, in Kolektor Koling, ki spada pod Kolektor Gradbeništva in posredno koncern Kolektor. Tudi Iskra Impuls v gradbeništvu deluje posredno, in sicer preko podjetja GP sistemi, ki je prej očitno delovalo pod imenom Gorenje projekti.
Obe partnerski podjetji želita imeti nadzor tako nad gradnjo kot tudi nad prodajo zgrajene nepremičnine, zato sta skupaj ustanovili bolj konkurenčno podjetje K.Tivoli, ki združuje gradbeni in nepremičninski posel. V praksi to deluje tako, da Iskra Impuls pod okriljem K.Tivolija kupi zemljišča, Kolektor pa nato v imenu K.Tivolija gradi stanovanjske bloke. Kupce stanovanj potem, kot je v navadi, poišče največji slovenski nepremičninski posrednik Stoja Trade. Slednji ima v skupni družbi enoodstotni lastniški delež, še en odstotek pa pripada družbi TDM Fond v lasti direktorja Kolektor Kolinga Tineta Vadnala.
Ljubljanski projekti K.Tivolija, ki zemljišča kupuje tudi drugod po Sloveniji, so 81-stanovanjski kompleks na Masarykovi cesti, stanovanja Belle vie v Tivoliju in prej omenjeni stanovanjski bloki na Podutiški cesti, imenovani Koseško okno. Podrobneje jih pojasni Klemen Ploštajner, mladi raziskovalec na Katedri za analitsko sociologijo Fakultete za družbene vede Univerze v Ljubljani.
Prva projekta podjetja K.Tivoli sta bila tivolski Belle Vie in stanovanja na Masarykovi. Obe zemljišči sta bili pred prevzemom K.Tivolija gradbeni jami, zahvaljujoč propadu prejšnjega lastnika Energoplana. Ta je šel v stečaj leta 2012 zaradi nedokončanega projekta Stožice. K.Tivoli in še posebno Iskra Impuls sta tudi na drugih področjih prevzela vlogo nekdanjega Energoplana. Gradbeni inženiring in izvedbo ponavadi prevzame podjetje Tosidos, ki je zaposlilo nekdanje inženirje Energoplana, podjetje pa delno lastniško obvladuje tudi Iskra Impuls. Podjetje je od DUTB-ja kupilo tudi terjatve do Energoplana, ki so bile zavarovane s poroštvom Zlatka Srake. S tem se je nekdanji šef Energoplana in včasih eden najvplivnejših gradbincev predčasno rešil iz osebnega stečaja.
Prvi v celoti samostojni projekt K.Tivolija je Koseško okno ob Podutiški cesti. Gre za kompleks treh stanovanjskih blokov, ki bodo med sabo povezani s poslovnimi prostori v pritličju. Dva od treh blokov, ki jih gradi Kolektor, bo v teh prostorih povezoval supermarket Mercator, od katerega je Iskra Impuls tudi kupila zemljišče. Mercator bo torej podnajemnik na zemljišču, ki si ga je nekdaj lastil. Koseško okno ni edini primer takšne investicije Iskre Impulsa. Letos so od Mercatorja kupili devet zemljišč s trgovinami v vrednosti 20 milijonov evrov. Od tega je sedem trgovin v Ljubljani in skupaj nanesejo približno polovico investicije, torej 10 milijonov evrov. Načrti za vsa zemljišča so izdelani po istem principu – Kolektor podre obstoječo trgovino in zgradi stanovanjski blok z Mercatorjem v pritličju. Razloge za tak množičen nakup Mercatorjevih zemljišč našteje Ploštajner.
Ob podrobnejšem pregledu cen posameznih Mercatorjevih zemljišč, ki jih je kupil Iskra Impuls, ugotovimo, da za zemljišča podobnih velikosti le-te precej nihajo. Za trgovino v Murglah je Iskra Impuls odštel 2,2 milijona evrov, za market v Trnovem pa komaj dobrih 660 tisoč evrov. Kot pojasni sogovornik, veliko vlogo pri ceni zemljišč igra občinski prostorski načrt.
Mercator ima “iz dobrih starih časov slovenskega lastništva” v lasti veliko nepremičnin, ki pa so zaradi odplačevanja dolgov nekdanjega lastnika Agrokorja postale bolj breme kot naložba. Zato se Mercator želi osredotočiti na svojo izvorno dejavnost – trgovanje – upravljanje in skrb za zemljišča pa poskuša predati podjetjem, ki so za to bolj specializirana. Tako Mercatorjevo politiko pojasni Ploštajner.
Na tej točki se vrnimo k samim novogradnjam na nekdanjih Mercatorjevih zemljiščih. Cene novih stanovanj se bodo po Ploštajnerjevem mnenju gibale okrog tri tisoč evrov na kvadratni meter, kar je sicer nekoliko manj od trenutnih ljubljanskih trendov. Kot pojasni, bo zaradi relativno visokih cen nekaterih zemljišč poskušal K.Tivoli za stanovanja iztržiti čim več, a hkrati ohraniti nekoliko nižjo ceno zaradi poslovanja tako na gradbenem kot tudi nepremičninskem trgu. S takim pristopom vpletajo manj posrednikov in investitorjev, ki bi stanovanjem zvišali ceno.
V primeru projekta Belle Vie v Tivoliju pa je cena stanovanj nižja iz drugega razloga. Zavod za gradbeništvo Slovenije je namreč izračunal, da je stanovanjski kompleks daleč od energetske varčnosti, ki jo je oglaševal K.Tivoli. Na zavodu so ugotovili, da lastniki za toplotno ogrevanje na leto porabijo okrog 19 tisoč evrov več, kot piše na veljavni energetski izkaznici zemljišča. Poleg tega je prejšnje leto voda vdrla v kleti stanovalcev. Čeprav so v Kolektorju zagotovili, da so odpravili vse napake, se vedno znova porajajo dvomi o energetski varčnosti te popolnoma nove stavbe.
Vsak večji gradbeni projekt vpliva na izgled mesta, zato se je vredno vprašati, kako takšni stanovanjski projekti vplivajo na izgled Ljubljane in njen življenjski standard. Po mnenju arhitekta Petra Gabrijelčiča take naložbe slabšajo kvaliteto življenja in Ljubljani vzamejo njeno vsebino.
Gabrijelčič opozori, da Slovenija nima več urbanističnega zavoda, ki bi investitorjem oziroma kapitalu predstavljal opozicijo v obliki urbanizacije v javnem interesu in ne nujno najbolj dobičkonosne.
Ali Ljubljana drvi v smeri mesta brez prave vsebine in le z vrstami neskončnih stanovanjskih objektov, je stvar posameznikovega okusa in vizije trenutne oblasti. Dejstvo pa je, da K.Tivoli z Iskro Impuls in Kolektorjem Koling pod okriljem postaja eden večjih in pomembnejših akterjev na ljubljanskem nepremičninskem trgu. Še zadnjič pojasni Klemen Ploštajner.
Že po koncu pa naj povemo še, da je za vse, ki si ne boste mogli privoščiti vsaj 300 tisoč evrov vrednih stanovanj na lokacijah zdajšnih in že nekdanjih malih Mercatorjev, danes zaživela nova spletna stran Najemniški SOS. Namenjena je vsem, ki iščejo odgovore in postavljajo vprašanja o trgu najemniških stanovanj. Stran sta razvila Inštitut za študije stanovanj in zavod Danes je nov dan v skrbi za ustrezno informiranost o trgu najemniških stanovanj. Najdete na najemniski-sos.si
Dodaj komentar
Komentiraj