Da se v Sloveniji in zlasti v ljubljanski regiji soočamo s hudo stanovanjsko krizo, je danes splošno sprejeto. Od nastopa Golobove vlade, znotraj katere je Levica prevzela vodenje stanovanjske politike, je bilo veliko govora o tako imenovanem avstrijskem oziroma dunajskem stanovanjskem modelu. Še več pred volitvami. Ni dvoma, da avstrijska prestolnica izstopa po svoji politiki nudenja kvalitetnih in široko dostopnih stanovanj. A vseeno je govor o obstoju nekakšnega enotnega stanovanjskega modela zavajajoč. Tovrstni diskurz namreč ne upošteva raznolikih shem, ki določajo stanovanjsko področje v Avstriji danes, prav tako pa spregleda številne spremembe in zakone, ki so jih uvedle mestne in zvezne oblasti v zadnjih desetletjih in ki zmanjšujejo doseženo stopnjo zaščite stanovanj pred tržnimi pritiski. Prav zato si velja podrobneje pogledati značilnosti in razvoj dunajske stanovanjske politike.

Ko govorimo o socialnih oziroma subvencioniranih najemniških stanovanjih na Dunaju, moramo najprej ločiti med stanovanji v lasti mesta in stanovanji pod nadzorom različnih neprofitnih organizacij in podjetij z omejeno profitno usmerjenostjo. Mestni socialni fond, ki je še danes najobsežnejši del neprofitnih stanovanj na Dunaju, izhaja iz dediščine Rdečega Dunaja. Leta 1919 je socialdemokratska delavska stranka, ki je imela zaledje v močnem delavskem gibanju, z absolutno večino prevzela mestno oblast. Ko je Dunaj dobil status avtonomne pokrajine, so socialni demokrati nemudoma vpeljali nov progresivni davčni sistem, s tem pa pridobili finančne vire za realizacijo revolucionarnega urbanističnega projekta. Rdeče dunajske mestne oblasti so v manj kot desetih letih zgradile 64 tisoč kakovostnih in estetskih bivalnih enot, ki so jih umestile tako v bogate kot revnejše predele mesta. Pogosto so imeli prebivalci teh enot dostop do javnih in prostornih zelenih površin, vrtcev, zdravstvenih centrov, knjižnic in skupnih pralnicami.

Rdeči Dunaj je bil mnogo več kot le projekt izgradnje visokokvalitetnih in finančno dostopnih socialnih stanovanj, katerih gradnjo so tedanje oblasti financirale predvsem tako, da so dvignile lokalne davke za bogate lastnike zemljišč in stanovanj ter vpeljale progresivni davek na luksuzne dobrine in storitve, kot so tedaj bili služinčad in avtomobili. Revolucionarni poseg na stanovanjsko področje je bil del širšega projekta izgradnje socialdemokratskega mestnega socializma, ki se je ideološko opiral na ideje avstromarksizma. Ta se je zavzemal za krepitev moči in zavesti delavskega razreda, da bi se bil ta zmožen zoperstaviti vzponu reakcionarnih političnih sil, in si prizadeval za razbremenitev žensk od neplačanega skrbstvenega dela. Stanovanjska politika je bila le en steber politik socialdemokratske delavske stranke, ki je obenem vpeljala javne socialnovarstvene in zdravstvene storitve ter prenovila izobraževanje skladno s smernicami napredne Marie Montessori.

Četudi sta svetovni finančni zlom leta 1929 in prihod avstrofašistične vlade na oblast napravila konec revolucionarnemu urbanističnemu projektu, mestna stanovanja oziroma Gemeindebau še danes predstavljajo približno dve tretjini fonda socialnih najemnih stanovanj na Dunaju. To je neposredna posledica politične dediščine Rdečega Dunaja, ki je igral ključno vlogo pri oblikovanju splošnega družbenega in političnega konsenza, da stanovanja in bivalni prostori ne smejo postati navadno blago in predmet profitnih strategij. Ostalo tretjino socialnih stanovanj pa danes zagotavljajo različne družbe oziroma organizacije, ki so bodisi neprofitno naravnane, kot denimo zadruge, bodisi imajo pravico do omejenih dobičkov, ki jih morajo investirati v obnovo in vzdrževanje stanovanj. Oboji imajo dostop do poceni javnih kreditov in subvencij in prav zato bi bilo tu bolj smiselno govoriti o javno subvencioniranih stanovanjih in ne socialnih. Vloga teh ponudnikov širše dostopnih in netržnih stanovanj se je po drugi svetovni vojni postopno krepila in proti koncu prejšnjega stoletja so zagotovili večino novih gradenj.

Postopen odmik mestnih oblasti od zagotavljanja novih socialnih stanovanj je bila ena ključnih sprememb, ki se je odvila na področju socialne stanovanjske politike v Avstriji. Diskurz o tako imenovanem dunajskem oziroma avstrijskem modelu stanovanjske politike je med drugim zavajajoč prav zaradi tega, ker ne ponudi uvida v postopne in regresivne spremembe, ki ponovno krepijo delovanje tržnih sil. Četudi so se socialni demokrati uprli privatizaciji javnega stanovanjskega fonda, so v času približevanja Avstrije Evropski uniji in rezov v javni proračun vseeno podlegli neoliberalnemu diskurzu o večji stroškovni učinkovitosti trga in privatnih akterjev.

V sredini devetdesetih let so dunajske mestne oblasti prenehale z gradnjo občinskih socialnih stanovanj, s tem pa je to področje postalo popolnoma prepuščeno subvencioniranemu socialnemu sektorju. Med mestnimi in nemestnimi socialnimi oziroma subvencioniranimi stanovanji z vidika najemnin praktično ni razlike. V obeh primerih so najemnine nadzorovane in regulirane z zakonom o omejenih dobičkih v sektorju najemnih stanovanj. Zakon določa, da mora biti višina najemnin skladna s stroški zemljišča, gradnje, upravljanja in financiranja celotnega stanovanjskega kompleksa. A vseeno so gospodinjstva z nižjimi prihodki sčasoma začela vse težje dostopati do subvencioniranih socialnih stanovanj, ki zahtevajo predplačilo bodočih najemnikov in najemnic.

Po vstopu Avstrije v Evropsko unijo je Dunaj postajal čedalje bolj privlačno mesto za bivanje in tudi za investiranje. Prihod novih investitorjev in pritiski bogatih slojev, ki so želeli imeti večjo ponudbo prestižnih stanovanj, so napihovali cene stanovanj in zemljišč in s tem omenjena predplačila, katerih višina temelji tudi na ceni zemljišč. Kljub številnim ukrepom, ki so jih dunajske mestne oblasti uvedle, da bi zmanjšale pritiske naraščajočih cen na stroške subvencioniranih stanovanj, je dostopnost stanovanj sčasoma postala vse bolj odvisna od razpoložljivega finančnega kapitala posameznika in posameznice. To pomeni, da se znotraj močno priznanega dunajskega stanovanjskega modela dogajajo postopne spremembe v prid diferenciacije družbenih skupin in privilegiranja ekonomsko bolje situiranih posameznikov in posameznic.

Ti premiki so potekali vzporedno z liberalizacijo zakonodaje o omejevanju rasti najemnin v zasebnih stanovanjih, do katere je prišlo zaradi pritiskov lobijev iz nepremičninskega sektorja. Zvezne in mestne oblasti so vrsto let s strogo zakonodajo, ki je omejevala višino najemnin in nudila visoko zaščito najemnikov in najemnic, stanovanjsko področje napravile neprivlačno za zasebne investitorje. Prav zato so še leta 1990 zasebna stanovanja predstavljala manj kot tretjino celotnega najemniškega stanovanjskega fonda.

A v zadnjih desetletjih se je vloga zasebnikov okrepila. Proti koncu prejšnjega stoletja so zvezne vlade namreč odpravile obvezo po časovno neomejenih najemniških pogodbah in uvedle nove kriterije za določanje višine najemnin, ki lastnikom stanovanj omogočajo, da na netransparenten način dvigujejo najemnine pod pretvezo nudenja nadstandardnih storitev. Sočasno so dunajske mestne oblasti vpeljale nov program urbanistične prenove, s katerim so krepili vlogo zasebnikov v sektorju najemniških stanovanj. Gre za različne oblike tako imenovanih javno-zasebnih partnerstev, zaradi katerih so vlagatelji oziroma najemodajalci v zameno za dostop do poceni posojil prisiljeni, da za obdobje desetih let omejijo oziroma blokirajo rast najemnine. Medtem ko so v primeru subvencioniranih stanovanj najemnine omejene glede na stroške, komercialni vlagatelji lahko dvignejo najemnine skladno s tržnimi cenami po določenem obdobju. To seveda najemojemalcem prinaša negotovost glede zmožnosti najema stanovanj na dolgi rok.

Vidimo torej, da imata Avstrija in Dunaj razvite različne sheme oziroma predpise, ki bolj ali manj obsežno ščitijo stanovanja pred tržnimi pritiski in apetiti po kovanju dobičkov. Prav zato je treba biti jasen, o kateri shemi oziroma stanovanjskem modelu je dejansko govora: o mestnih socialnih stanovanjih, subvencioniranih ponudnikih ali privatnih vlagateljih, ki jih sofinancirajo javne oblasti. Sheme se med seboj močno razlikujejo ne le z vidika lastniške in upravljavske strukture, ampak tudi njihovih učinkov na vzpostavljanje oziroma ohranjanje progresivnega in egalitarnega urbanega razvoja.

Dejstvo namreč je, da so imeli zasebni stanodajalci in stanodajalke minimalno vlogo pri zagotavljanju kvalitetnih in široko dostopnih stanovanj. Če se avstrijska prestolnica še danes lahko pohvali z obširnim fondom najemniških stanovanj, ki so dostopna prebivalcem z nizkimi in srednjimi dohodki in ki so umeščena v urbani prostor tako, da omejujejo oziroma preprečujejo družbeno-prostorsko diferenciacijo prebivalcev glede na njihovo premoženje, dediščino in dohodke, je to predvsem posledica dolgoletne volje javnih oblasti, ki so stanovanjsko gradnjo in najemnine močno regulirale ter jih financirale. Tako imenovano javno-zasebno partnerstvo, ki je v zadnjih letih čedalje bolj razširjeno, pa je na dolgi rok nevzdržno in nepravično. V Avstriji trenutno funkcionira le, ker že obstaja izjemno velik fond socialnih mestnih in subvencioniranih najemnih stanovanj, ki ga sheme zasebno-javnih partnerstev dopolnjujejo. Če želi slovenska vlada slediti Avstriji, se mora torej zavzemati za model najemnih stanovanj, ki bodo pod kolektivnim ali javnim nadzorom, z nizkimi najemninami, katerih rast bo morala biti močno omejena, če ne kar prepovedana. Lahko pa bi vlada storila tudi korak dlje in bi se zavzela, da so stanovanja ne le zaščitena pred tržnimi pritiski, ampak tudi vpeta v demokratično in participativno lokalno upravljanje in načrtovanje.