Spoštovane in spoštovani, poslušate sedeminštirideseto oddajo Hertz arhitektur.

Tokrat gostimo besedilo ameriškega urbanega ekonomista, arhitekturnega teoretika, šušmarja in marksista Kevina Rogana. Postregel nam bo z razpravo o razrednem značaju najemniškega razmerja in o specifičnih značilnostih gradbeno-investicijskega kapitala v odnosu do kapitala na splošno.

Zdi se, da je – ob pravno in ekonomsko zaostalem nepremičninskem stanju v Sloveniji – takšna razprava lahko ali preuranjena ali pa celo zgrešena. Zdi se, da se je pred vsako razpravo o »developerjih« in velelastnikih potrebno spomniti in pohvaliti tistega anekdotičnega lastnika, ki mora odplačati tudi svoj kredit in zahteva čisto povprečno najemnino, od katere sploh ne profitira, ampak zgolj štuka svojo majhno pokojnino.

Toda Jazbinšku ne smemo verjeti na besedo: njegovo darilo je bilo enkratno in pogoji množičnega malega lastništva so iztrošeni, po letu 2015 smo priča povsem »običajnemu«, to je izraziteje velekapitalističnemu, razvoju nepremičninskega trga. Kdor želi predstaviti kakršen koli pojav v njegovem razvoju, se mora neizogibno in nujno soočiti z dilemo: ali prehiteti čas ali ostati v ozadju. Na teh valovih je pobudo že prevzela Živa Šketa,

ki je popisala prve pojave pravnih najemodajalcev. Preden prisluhnemo razmisleku Kevina Rogana, bi torej opozorili na pravno-statusni razvoj lokalnega nepremičninskega trga zadnjih petnajst let, ki tudi Ljubljano vzporedi z globalnim »povprečnim« stanjem. Najprej: velika denacionalizacija in privatizacija v devetdesetih letih, ki se je končala šele v desetletju po letu dva tisoč. Dalje: gospodarska kriza, ki je med letoma 2008 in 2015 opravila z zastarelimi kapitalskimi regulatorji. In nenazadnje: stanovanjska in prostorska kriza, ki je politično vse bolj v ospredju in je navsezadnje dobila svoj izraz tudi z lastnim »antikapitalističnim« ministrstvom, ki obljublja trideset tisoč stanovanj. Ob vseh teh razvojnih stopnjah razprava o najemniškem razmerju ničesar ne prehiteva, temveč je idealni čas za njen začetek zdaj. Brez odlašanja torej prepustimo besedo Kevinu Roganu.

Ceno najema, s katero se srečuje kupec »stanovanjskih storitev«, celo domnevni marksisti pogosto napačno razumejo kot uživaško plačilo za dostop do določenih stanovanjskih storitev, ki nato nihajo v skladu s posebnimi ekonomskimi pravili. Iz te napačne izhodiščne točke razredno naglašena analiza izpelje družbenoekonomsko skupino, splošno imenovano »zemljiški posestniki«, ki nato uživa ugodnosti »razredne monopolne rente«, kot to imenuje britanski marksistični geograf David Harvey. Trdim, da je ta kategorija rente nepotrebna in temelji na povsem napačnem razumevanju moči posestnikov, ki zahteva, da se posestnikom ali lastnikom pripisuje skladna razredna zavest, namesto da bi jih razumeli preprosto kot del kapitalističnega razreda.

Zemljiški posestniki-kapitalisti, ki se znotraj najemnega razmerja pred potrošnikom »stanovanjskih storitev« pojavljajo kot utelešenje lastniškega kapitala, se ne pojavljajo kot odposlanci širšega razreda lastnikov nepremičnin, nič bolj kot drugi trgovci. Če povzamem po Rubinovih esejih o Marxovi teoriji vrednosti, se posestnik – pa naj gre za posameznega lastnika ali pa za družbo za upravljanje nepremičnin – pred najemnikom pojavlja kot »lastnik določene stvari«, in sicer določenega skupka kvadratnih metrov, uporabnih za stanovanjske namene. To lastništvo »omogoča lastniku, da zaseda določeno mesto v sistemu produkcijskih odnosov«. Ko lastnik take stvari zasede to mesto kot poosebljenje lastniškega kapitala in vstopi v razmerje s kupcem take stvari, imenujemo plačilo, ki ga kupec plača lastniku, »renta«. Prav posedovanje lastniškega kapitala slednjemu podeli »formo posestnika«. Razlika med to figuro in lastnikom katerega koli drugega kapitala, onkraj imena, je minimalna. Čeprav so posestniki-kapitalisti morda edinstveno prezirljivi in so se včasih sposobni zavzemati za zaščito lastnih interesov znotraj določene občine ali stanovanjskega trga – glej na primer nepremičninski odbor v New Yorku –, to še ne pomeni, da so sposobni enotnega mišljenja in delovanja ali zgodovinskega tvorjenja določene subjektivitete. Povezuje jih zgolj sebično pričkanje za večji delež donosnih priložnosti na omejenem trgu. Ekonomsko pa jih povezuje le lastništvo posebne vrste kapitala.

Prava moč posestnika-kapitalista je opisana že v Marxovih kategorijah rente, zlasti v njegovi »dvojni kategoriji«: diferencialna renta I in II. Diferencialna renta I je pogosteje razumljena »ekstenzivna« kategorija, pri kateri vrednost določene posesti narašča v skladu s tem, do česar dostop omogoča. Ta podkategorija se v degradirani obliki pojavlja v tipičnem Alonso-Mills-Muthovem modeliranju najemnega trga, pri čemer je determinanta velikosti najemnine povezana z njeno oddaljenostjo od »mestnega središča«. Pozneje so geografi in ekonomisti ta koncept še dodatno razvili, da bi poudarili, da lahko obstaja več središč različnih pomembnosti, kot so bližina železniške postaje ali parka, lokacija v zaželeni soseski itd. Toda lokacija in zlasti popolna edinstvenost vsake parcele zasebne lastnine na Zemlji ostaja odločilna značilnost. Onkraj tega neoklasičnega vpogleda lahko dodamo še, da ima država z gradnjo in vzdrževanjem ulic, luči, vodovodnih, električnih, kanalizacijskih priključkov pomembno vlogo pri vzpostavljanju osnovnega razmerja med določeno posestjo in njenim okoljem, gledano skozi prizmo obsežnega zagotavljanja urbane infrastrukture. Povedano drugače, posest je lahko potencialno vredna, vendar postane vredna in se lahko uporablja za stanovanjske namene zgolj, če so že pred gradnjo enote opravljena obsežna dela, ki – na zgodovinsko in geografsko določeni ravni – omogočajo družbeno reprodukcijo.

Pri Marxovi diferencialni renti II gre prav tako za razvijanje in širitev Ricardove teorije rente. Ta kategorija zajema zmožnost posestnika-kapitalista, da poveča donosnost z intenzivnimi izboljšavami svojih nepremičnin. Pri stanovanjski posesti je taktika preprosta: z maksimiranjem enot za oddajanje lastnik uživa absolutno povečanje prihodkov od najemnin. Strategije lahko vključujejo gradnjo več enot ali nadaljnjo razdelitev stanovanj, lahko pa vključujejo tudi kapitalsko manjše ali večje izboljšave in popravila, ki nato posestniku-kapitalistu omogočajo, da starejšo enoto odda v najem po stopnji, ki lahko običajno ustreza novejši enoti.

Diferencialna renta II se lahko poveča tudi brez zagotavljanja izboljšav. Neizvedeno popravilo je enakovredno prihranjenemu denarju posestnika-kapitalista – to je enostavna strategija zavrnitve, ki najemnikom običajno pušča le malo možnosti za ukrepanje. Če najemniki opravijo popravila, ki jih posestnik-kapitalist ne želi, ta postanejo last posestnika-kapitalista in se lahko uporabijo kot spodbuda za zvišanje najemnine – če na primer stanovalci pobarvajo hodnik, lahko najemodajalec stavbo oglašuje kot »sveže pobarvano« in tako zaračuna majhno premijo. Druga možnost je, da tako posestnik-kapitalist kot najemnik prenašata propadanje stavbe dokler lahko. V tem primeru posestnik-kapitalist še naprej prejema najemnino in čaka, da stavba postane popolnoma neprimerna za bivanje in se jo lahko nato proda ali zaseže. To »strateško dezinvestiranje« tudi zmanjšuje ocenjeno vrednost posesti, kar pomeni, da bo posestnik z vsakim letom plačeval manj davkov. Če najemnine v tem obdobju ostanejo enake, to pomeni večji delež profita glede na stroške vzdrževanja.

Neoklasični ekonomski modeli pogosto dvomijo o praktični veljavnosti diferencialne rente I in II. Pomembno je poudariti, da ta kategorija ni odločilna v mislih posestnika-kapitalista, ko ta določa ceno najema. Gre za poimenovanje splošnih teženj, ki vzpostavljajo »izhodiščno« osnovo parametrov, na kateri so nihanja cen najema bolj razumljiva, ne da bi se zatekali k lokacijskim modelom. Poleg tega v ospredje postavljajo poljubnost in ekstraktivnost celotnega najemnega razmerja. Posestnik-kapitalist kot poosebljenje lastniškega kapitala je v gosposkem položaju, ki je povezan z njegovo značilnostjo lastnika edine različice njegovega blaga. Tudi v najobsežnejšem portfelju nepremičninske korporacije ni dvojnikov – posestnik-kapitalist lahko v isti stavbi zaračuna višjo najemnino za enoto, ki ima okna obrnjena drugam, je v višjem ali nižjem nadstropju, je kasneje prenovljena kot druga itd. Že zaradi tega dejstva je najemno razmerje monopolno gospostvo na točki menjave.

Vendar pa to ni podobno gospostvu, ki se pojavi pri prodaji delovnega časa med delavcem in kapitalistom. Tudi če je oseba dvojno prevarana kot najemnik in kot delavec, je značaj prevare bistveno drugačen. Posestnik-kapitalist je parazit, ki zahteva dajatev od mezde po tem, ko je delavec že zaključil posredovanje svojega dela kapitalistu, vendar še pred njegovo uporabo za nakup blaga, storitev itd. Kot poudarja Irene Bruegel, je »najemnik v kapitalizmu že lahko „prevaran“, vendar to ni bistveno za sistem: bistveno je izkoriščanje delavca«.

Pomen konkurence med ponudniki na določenem stanovanjskem trgu se pogosto zanemarja v prid razumevanju stanovanjskega fonda kot elastične in naturalizirane zaloge primernih posesti. S tem je obstoj gradbene industrije v celoti izvzet, kar neoklasični urbani ekonomiji odvzame pojasnjevalno moč, saj se zazida v strogo omejeno kratkovidnost. S teorijo konkurenčnih kapitalov je mogoče razložiti zagotavljanje stanovanjskih enot na relativno fiksnem stanovanjskem trgu. Howard Botwinick se v svoji knjigi Persistent Inequalities opira na Marxovo teorijo kapitalistične konkurence v nasprotju s kakšno teorijo čiste ali nepopolne oziroma monopolne konkurence Sweezija, Holferdinga in Robinsona. Botwinick predvsem vztraja pri pomenu zakonov akumulacije kapitala, ki pojasnjujejo, da večja podjetja – torej, podjetja z višjo stopnjo akumulacije – zaradi svoje kapitalizacije in najboljših praks v svojem sektorju delujejo kot »regulativni kapital« ali »gibljiva težišča« v svojem sektorju.

Na nepremičninskem trgu lahko rečemo, da ta položaj zasedajo izjemno velika gradbena ali investicijska podjetja, ki delujejo v več mestih ali celo na mednarodni ravni. Drugi kapitali, ki želijo vstopiti na trg nepremičnin kot »developerji«, so postavljeni pred težko izbiro: ali začnejo graditi novo stavbo, kar lahko traja predolgo, da bi izkoristili trenutne stopnje profita, ki so na voljo v sektorju, ali pa se poskušajo vsiliti tako, da prevzamejo stavbo, ki je že v lasti drugega kapitala. Tudi če to storijo, to še ne pomeni, da bodo lahko to stavbo upravljali s profitom, saj ne bodo imeli dovolj velikega portfelja, da bi morebitne primanjkljaje rente v določenih nepremičninah pokrili s profiti od drugod. Iz te stavbe bodo morali iztisniti profit, da bi omogočili nadaljnjo širitev, toda še vedno jim morda spodleti, tako da ostanejo z ogromnim začetnim plačilom stavbe-kot-fiksni-kapital, ki je bilo potrebno za vstop na trg. Zato je za novega udeleženca na trgu spodobno, da opravi še en nakup in še en, ter da hkrati pritiska na svoje sedanje najemnike, da bi nadaljnje nakupe financirali. Ker je prodaja nepremičnin bolj kot v večini panog skoraj v celoti opredeljena z lastništvom fiksnega kapitala, je to skoraj edini način, kako lahko dosežejo večje profite – obstaja zgolj minimalni delež delovne sile, iz katere je mogoče iztisniti presežno vrednost, in večina je tako ali tako menedžment.

Temu novonastalemu podjetju se v eksistenčni nevarnosti pridružujejo tako podjetja drugih velikosti kot tudi lastniki posameznih stavb. Pri tem je prav tako treba opozoriti na to, da je pomanjkanje načrtovanja in informacij s strani manjših kapitalov, ki niso regulatorji, tudi ključna prednost za regulatorja. Ta lahko veliko bolje načrtuje in uspeva ter se mora zares ukvarjati le z ukrepi drugih regulatorjev, ki si vedno prizadevajo odtegniti dele njegovega portfelja. To pomeni, da so regulatorji pogosto edini, ki se lahko lotijo gradnje novih stavb; le oni lahko igrajo dolgoročne igre in zagotovijo, da bodo lahko dovolj dolgo prenašali tržna nihanja in tako izkoristili morebitne profite, pridobljene s tem dodatkom k svojemu portfelju. Nepremičninski sektor praviloma doživlja veliko bolj omejene vzpone in padce glede na povprečno stopnjo profita celotnega gospodarstva. To pomeni, da je rastoči sektor izjemno privlačen za nadaljnjo širitev portfelja, toda tudi, da lahko ta raven obsežne kapitalizacije in akumulacije – ko nastopi recesija – sektorskemu regulatorju zlahka zadane smrtni udarec, če dovolj njegovih posesti postane nedonosnih.

Gradbeništvo je poseben gospodarski sektor, neodvisen od proizvodnje in storitev. Obstaja precejšnja dvoumnost glede tega, kaj dejansko šteje kot zaposlitev v gradbeništvu. Večina poročil o stanju panoge – kot so poročila KPMG ali Wells Fargo – se zadovolji z razgovori z vodstvom podjetij; pri tem velja, da arhitekti bolj ali manj delujejo kot srednje menedžersko krilo panoge; in seveda obstaja tudi morje dejanskih tesarjev in delavcev, ki delajo na gradbišču.

Ranko Bon v svojem eseju »The Future of International Construction« iz leta 1992 ugotavlja, da je večina definicij panoge omejena le na gradbišče in tako ne upošteva »vse večjega števila dejavnosti, povezanih z gradbeništvom, ki potekajo onkraj gradbišča«. V procesu gradnje »materiale in sestavne dele dobavljajo različne industrije v proizvodnem sektorju; na gradbišče jih dostavljata transportni in trgovski sektor; montaža poteka v skladu z načrti, projekti in postopki, ki jih večinoma zagotavlja industrija poslovnih storitev v storitvenem sektorju; večino sredstev, potrebnih za gradnjo, zagotavlja industrija finančnih storitev v storitvenem sektorju; velik del izdelkov, ki jih zagotavlja gradbeni sektor, pa se dostavi nepremičninski industriji v storitvenem sektorju«.

Opredelitev gradbenega sektorja je ključna za natančno razumevanje profitne stopnje v celotnem sektorju na nacionalni ravni in s tem sploh za pojmovanje absolutne rente. Čeprav se Marx v tretjem zvezku Kapitala ukvarja predvsem z diferencialno rento, saj se odziva na Ricarda, je koncept absolutne rente podrobneje razdelan v drugem zvezku Teorije presežne vrednosti. Kot piše Robin Murray v prvem delu svojih esejev »Value and Theory of Rent«, je bil ta koncept »vrhunec napada na Ricardovo nerazlikovanje med konstantnim in variabilnim kapitalom ter s tem med vrednostmi in cenami produkcije. Kot tak je bil prav tolikšen del Marxovega argumenta o vrednosti kot problem transformacije«. To odpravi Ricardovo precej nesmiselno trditev, da za najmanj rodovitno kmetijsko zemljišče – ali, v mestnem kontekstu, nezazidano zemljišče brez objektov, infrastrukturnih priključkov ali dostopa do ulice – ni treba plačevati najemnine ali nadomestila. Razen v zelo redkih okoliščinah noben posestnik-kapitalist ne oddaja zemljišč ali stanovanjskih enot brezplačno, ne glede na to, kako obubožana so.

Tu se ponovno pojavi vprašanje »razredne moči« posestnikov-kapitalistov kot nekakšen katehon, ki preprečuje kapitalu, da bi se »svobodno prelil na zemljo«. To je treba obravnavati medsektorsko.

Kapital se, na primer, razmeroma prosto pretaka iz proizvodnega sektorja v finančni in nazaj. Kapitalistu nič ne nalaga, da bi profit od proizvodnega dela moral vlagati nazaj v proizvodni obrat, mezde itd. Podobno je tudi z razvitim trgom nepremičnin. Vendar naložbe v nepremičnine – nakup in lastništvo fiksnih kapitalskih struktur z dolgim trajanjem potrošnje – dejansko niso naložbe v samo zemljišče. Nepremičnine, kar je ključno, niso gradbeništvo; absolutna renta zadeva specifična vprašanja z izenačevanjem profitnih stopenj med gospodarskimi sektorji. Gradbeništvo je v nasprotju s katerim koli drugim sektorjem obkroženo s stražarji posestnikov-kapitalistov v vlogi lastnikov zemljišč. Ti lahko drugim kapitalistom ponudijo svoj zemljiški kapital, a lahko tudi preprečijo naložbe kapitala iz drugih sektorjev v gradbeništvo, saj nočejo zagotoviti osnovnega blaga, ki je potrebno za »gostovanje« prosto gibajočega se kapitala.

To dejansko pomeni, da je gradbeništvo – nekoliko – izolirano od izenačevanja med sektorji gospodarstva, kolikor obstaja težnja po izenačevanju stopenj dobička. Marx piše o tem izenačevanju med drugimi sektorji:

»Kapital odteka iz sfere z nižjo profitno mero in se usmerja v drugo, ki daje višji profit. S tem stalnim odtekanjem in dotekanjem [...] ustvarja táko razmerje med ponudbo in povpraševanjem, da postane povprečni profit v raznih produkcijskih sferah isti in se zato vrednosti spremene v produkcijske cene.«

Na splošno to pomeni, tako spet Murray, da bodo v gradbeništvu »cene še naprej odražale vrednost in ne izenačenih produckijskih cen. Razlika med produkcijskimi cenami in vrednostjo je presežni profit. Ta presežni profit si posestnik, tudi na marginalnih zemljiščih, vzame v obliki rente«.

Ne gre za najemno razmerje med najemnikom in posestnikom-kapitalistom, temveč med kapitalistom in posestnikom-kapitalistom, pri čemer slednji ne terja posameznih plačil rente za uporabo določene stanovanjske enote, temveč dopušča, da se kapital iz drugih sektorjev preliva na njihovo zemljišče. Temu prelivanju obliko poda gradbena industrija, njihovi profiti pa prav tako privzamejo obliko rente. In sicer, tekom prenosa kapitala – ki se drugje realizira kot presežna vrednost – na lastnino posameznega posestnika-kapitalista in nato ko dokončano blago dobavijo lastniku začetnega kapitala.

Glede na specifikacije in lokacijske zahteve prihajajočega kapitala od nepremičnin širnega sveta je standardizacija – v obliki naložb v fiksni kapital s strani gradbene industrije – še vedno težavna in organska sestava kapitala je še vedno dramatično nižja od družbenega povprečja. Buldožerji in drugi gradbeni stroji so kaplja v morje v primerjavi z obsežnimi kapitalskimi vložki, ki so potrebni za proizvodno industrijo. Dejansko se mnogi vsakokratno najemajo od drugih malih kapitalov znotraj gradbene sfere, kar pomeni, da naložbe v fiksni kapital ostajajo še nižje, saj lahko posamezen stroj, pred njegovim uvrednotenjem, uporablja več različnih podjetij v različnih kontekstih in na različnih lokacijah. Nasprotno gradbeništvo ostaja delovno intenzivno v primerjavi s sodobno industrijsko proizvodnjo, kljub večkratnim neuspelim poskusom standardizacije in razvoja prefabrikacijskih strategij za množični trg.

Na splošno lahko rečemo, da je v gradbeništvu v produkcijskem procesu relativno veliko manj kapitala od dela, in kot pravi Marx, to pomeni, da bi se lahko posestnik-kapitalist (investitor) stavbi odrekel po dejanski proizvodni ceni, saj je preprosto treba manj zaračunavati za vzdrževanje fiksnega kapitala itd. Vendar nobeno gradbeno podjetje tega ne počne, zato je takšna trditev enako nesmiselna kot Ricardova trditev, da se najmanj rodovitna zemljišča v najem oddajajo brezplačno. Ostanek profita, ki ga gradbeno podjetje zahteva nad produkcijsko ceno, se imenuje, uganili ste, absolutna renta.

Absolutna renta je torej stvar sektorjev z nizkimi deleži kapitala napram delu in s sorazmerno monopolno močjo v primerjavi s kapitalom v širšem smislu. Ne gre za zgodovinsko pravilo, velja pa za ves čas obstoja kapitalizma zaradi preprostega dejstva, da lastništvo zemljišč predhaja kapitalu nasploh. Skozi stoletja so bili lastniki zemljiškega kapitala vedno selektivni pri prodaji svoje lastnine ter so jo tako držali nekoliko stran od zahtev svetovnega trga in prostega pretoka kapitala in torej – prek sektorskih regulacijskih kapitalov – stran od teženj po izenačevanju profitnih stopenj.

Poleg tega je treba biti previden pri upoštevanju dejanske cene stavbe, ki se kupuje in prodaja po ceni, ki je veliko višja od njene vrednosti in/ali produkcijske cene. Tu se ponovno pojavi nepremičninski sektor, ki ima odnosno do stavbnega blaga podobno vlogo, kot jo ima transportni sektor do proizvodnega blaga. Čeprav so stavbe in infrastruktura seveda fiksne, se njihova vrednost, tako kot pri vsakem drugem blagu, realizira šele ob prodaji. Stavba, ki ni prodana, je z vidika menjalne vrednosti ničvredna, četudi kot uporabna stavba lahko zagotavlja zatočišče. Nepremičninski sektor šele omogoča dobavo gradbenega blaga, ki zaradi potencialno dolgega produkcijskega obrata in potrebne količine dela zahteva dramatično visoko ceno v primerjavi s proizvodnim blagom.

Preprosto povedano, nepremičninski sektor enostavno predstavlja gradbeno blago kupcem in je pooblaščen, da potencialnim kupcem ponudi posojilo, da bi se ta prodaja hitro in enostavno realizirala. Te dejavnosti se torej povezujejo s finančnim sektorjem, kot je vsem znano. Vendar strogo gledano niso v domeni gradbeništva. Nepremičninski sektor obstaja kot posrednik, ki določenim posameznikom podeljuje pooblastila za poosebljanje lastniškega kapitala.