»Nepremičninam v lasti ŠOU v Ljubljani namenjamo veliko pozornosti, predvsem pa bi jih želeli še bolj osmisliti za opravljanje svojega poslanstva - nudenja podpori lastni ciljni publiki in predvsem izvajanju obštudijskih dejavnosti zanje.«

S temi besedami v strategiji upravljanja nepremičnin Študentska organizacija Univerze v Ljubljani, krajše ŠOU, napoveduje smer delovanja na področju nepremičnin, ki so v njeni lasti in bi naj služile študentom in študentkam. Kako pa je v realnosti? V preteklosti smo že poročali o razkoraku med deklarativno študentsko namembnostjo prostorov v lasti ŠOU in njihovo rabo v praksi.

V tokratni oddaji bomo pregledali aktualno upravljanje z nepremičninami. V prvem delu bomo predstavili najemnike in njihove dejavnosti, v drugem delu se bomo posvetili novim investicijam v nepremičnine v lasti ŠOU. Julija smo prejeli izpiske plačanih najemnin, ki so jih najemniki v prostorih v lasti ŠOU plačevali od leta 2020 do maja 2022. Te bomo predstavili v današnji oddaji. 

ŠOU ima v lasti približno 60 odstotkov poslovne stavbe na Vojkovi cesti 63, kletne prostore in pritličje ter prvo nadstropje na Kersnikovi ulici 6, klub K4 na Kersnikovi ulici 4 in deset objektov na več kot pet tisoč kvadratnih metrih površine na Pivovarniški ulici 6, kjer stoji Študentski Kampus. Vse nepremičnine z izjemo Kampusa so glede na Strategijo upravljanja nepremičnin in nepremičninskih investicij ŠOU že več let označene kot strateško manj pomembne, vodilni v ŠOU pa so v preteklosti že napovedali njihovo prodajo. Prodali so večino prostorov na Kersnikovi 4 z izjemo kluba K4, ki ga dajejo v najem. Prodaje ostalih nepremičnin sicer trenutno ne predvidevajo – kot so nam povedali, je vse odvisno od situacije na trgu.  

Tako imenovano strateško nepomembnost, torej nezmožnost rabe prostorov za študentske dejavnosti, po besedah vodilnih v ŠOU kot dobri gospodarji rešujejo z oddajanjem teh prostorov v najem. S tem pridobijo denar od najemnin in upravičijo lastništvo prostorov. Od študentske namembnosti najbolj oddaljena je poslovna stavba na Vojkovi cesti 63, kjer ima ŠOU v lasti približno dva tisoč kvadratnih metrov površin, prostori v štirih nadstropjih pa se oddajajo različnim podnajemnikom, ki večinoma izvajajo komercialne dejavnosti. 

Kot smo v preteklosti že poročali, kletne prostore bivše telovadnice v velikosti 130 kvadratnih metrov od januarja 2019 najema zasebni Waldorfski vrtec Hišica sonca. Prostore jim je leta 2019 za skupno okoli 100 tisoč evrov ŠOU uredil s študentskim denarjem, z leti pa jim je tudi znižal najemnino. Glede na izpise prejetih finančnih kartic je vrtec prostore do leta 2021 najemal za dobrih 1000 evrov na mesec, čeprav je prvotna pogodba predvidevala višino 2000 evrov. Potem so najemnino znižali na približno 800 evrov, od leta 2022 naprej pa jim ŠOU prostore oddaja le še za okoli 500 evrov na mesec. ŠOU nam je prvotno znižanje najemnine objasnil kot prilagoditev pandemiji koronavirusa, zaradi nizkega vpisa pa je vrtec zaprosil za znižanje najemnine na 500 evrov do jeseni 2023, ko bodo situacijo ponovno preučili.

Od leta 2016 prostore na Vojkovi 63 za nekaj več kot 800 evrov mesečno najema Odvetniška družba Grešak, ki ima na 110 kvadratnih metrih svoj sedež. Odvetniki družbe Grešak so dolgoletni partnerji ŠOU in njihovi glavni pravni svetovalci. Od začetka sodelovanja leta 2016 jim je po podatkih Erarja ŠOU za pravne storitve plačal že dobrih 360 tisoč evrov. 

Prostore najema še nekaj ljudi, ki so socialno povezani z vodilnimi v ŠOU. Kot primer navedimo kozmetični salon Cekinčica, ki je v lasti samostojne podjetnice Marine Ružič Rajković, nekdanje žene Alena Nikole Rajkovića, trenutnega direktorja Zavoda Študentski kampus. Njeno sodelovanje s ŠOU je v preteklosti že bilo interesno konfliktno. Leta 2013 je bila še kot žena Alena Nikole Rajkovića, ki je v ŠOU v zadnjih desetih letih zasedal različne funkcionarske pozicije, namreč imenovana v svet zavoda K6/4. Takrat je bil Rajković tudi vodja točilnega pulta kluba K4. V istem obdobju je ŠOU sklenil pogodbo o poslovnem sodelovanju s podjetjem Marine Ružič Rajković Umetniško uprizarjanje, o čemer so poročali tudi v Delu. Ružič Rajković je prostore na Vojkovi 63 do leta 2020 najemala za kozmetični salon Beauty Break, ki je po Facebook objavi sodeč zaradi težkih razmer oktobra 2020 zaprl svoja vrata. Glede na izpise finančnih kartic pa je Marina Ružič Rajković prostore na Vojkovi 63 vsaj do konca maja 2022 najemala za drug salon, Cekinčica. Sicer po kratkem pregledu na spletu naslov salona ni več na Vojkovi 63, temveč v Velenju. S ŠOU pa so nam sporočili, da Ružič Rajković prostore še vedno najema. V času covida-19 do julija 2021 je bila najemnina znižana na 100 evrov mesečno, od takrat naprej pa plačuje 500 evrov.

Predstavimo še nekaj kratkotrajnih najemanj prostorov na Vojkovi 63. Leta 2020 je za 90 evrov na mesec prostore najemalo Združenje modri, v okviru katerega deluje aktualna poslanska skupina v študentskem zboru. Prostore je od leta 2022 do letošnjega marca za sto evrov mesečno najemalo Herpetološko društvo. Njegova zastopnica Anja Bolčina je bila aktivna v študentski politiki kot predstavnica Laškega akademskega kluba. Za dobrih 140 evrov mesečno je prostore nekaj let najemalo Društvo topla dlan, ki se po podatkih, dostopnih na Ajpesu, ukvarja z izobraževanjem, informiranjem, svetovanjem in osebno asistenco. Zastopnica društva, samostojna podjetnica Ljubica Tea Kovačič, je lastnica šole vožnje 4ka, ki pa ima svoje prostore na Študentskem kampusu na Pivovarniški 9 6. Na ŠOU smo se obrnili z vprašanjem, zakaj šola vožnje 4ka ni navedena kot najemnik v izpisih finančnih kartic in kakšno najemnino plačuje. Odgovorili so nam, da z njo na Pivovarniški 9 ​​​​6 nimajo sklenjene najemne pogodbe in dopuščajo možnost, da je drug najemnik dal te prostore v podnajem. 

Nekaj časa je prostore na Vojkovi ulici najemala samostojna podjetnica Nataša Jan Virant za atelje, podjetje Phoebus d.o.o za posredništvo kozmetičnih izdelkov, programersko podjetje Total assessment in še nekaj drugih manjših podjetij. ŠOU smo vprašali, kako z dejavnostmi, kot so lepotni salon, odvetniško svetovanje ali posredovanje kozmetičnih izdelkov nudijo podporo ciljni publiki - torej študentom - kot sami navajajo v svoji nepremičninski strategiji. Odgovorili so, citiramo: »Za določen del nepremičnin se ne najde najemnika, ki je neposredno povezan s študenti, zato se v smislu dobrega gospodarjenja odločimo za komercialni najem, ki pa je delno tudi namenjen študentom.«

Na Pivovarniški ulici 6 sicer prostore poleg Zavoda Študentski Kampus in že omenjene avtošole zaseda še podjetje Puzzle, ki v stavbi v severozahodnem delu Kampusa ponuja Sobo pobega. Njena trenutna zastopnica je Barbara Bole, žena Andreja Boleta, dolgoletnega funkcionarja Povezanih in trenutnega svetovalca direktorju Andreju Klasincu. Tudi tega podjetja kljub že večletnemu delovanju na Kampusu ni bilo zavedenega med najemniki v izpisih finančnih kartic. ŠOU smo vprašali, zakaj podjetja ni med najemniki in po kakšni najemnini jim ŠOU oddaja prostore. Podali so nam skromen odgovor, da ŠOU z njimi nima sklenjene najemne pogodbe. 

Na začetku lanskega junija je prostore na Kampusu naselil tudi brivec, o katerem smo poročali, da je ŠOU za osem tisoč evrov zanj uredil prostore. Preverili smo, ali še izvaja svojo dejavnost, vendar tako na spletu kot v živo o brivcu na Kampusu ni več sledu. S ŠOU nam do konca redakcije na vprašanje, kdaj in zakaj je brivec prenehal z najemom, niso odgovorili.  

Prostore na Kampusu je do leta 2021 najemalo tudi podjetje TIG projekti, ki se je ukvarjalo z oddajanjem sob in je trenutno v stečaju. Kasneje so se preselili na Kersnikovo 6, kjer so od leta 2021 do februarja 2022 zasedali pritličje, prostore pa naprej oddajali  restavraciji To je to Balkan žar. V prostore balkanskega žara se je zdaj naselila restavracija Fugazi Cucina & Bar v lasti podjetja Mala trattoria. Podjetje je ŠOU julija lani izbral za ureditev prostorov nove picerije. Račun za postavitev peči za pice, nabavo in montažo stolov, miz in šanka je znesel dobrih 47 tisoč evrov.

Drugi del oddaje namenjamo novim investicijam v nepremičnine ŠOU. Prostore v kvadraturi 120 kvadratnih metrov za 1650 evrov mesečno na Vojkovi od marca 2022 najema podjetje JN Eventi, njegov direktor pa je bivši funkcionar ŠOU Jernej Neubauer. Podjetje brez zaposlenih je registrirano kot podjetje za druge športne dejavnosti, na spletu pa ni mogoče najti ne spletne strani ne e-poštnega naslova podjetja. Neubauer je včasih delal kot svetovalec predsednika ŠOU, od leta 2006 do leta 2014 pa je bil tudi direktor Zavoda ŠOBA. O delovanju dotičnega zavoda je leta 2014 poročal Svet24. Uprava FDV je po obnovi fakultetnih prostorov lokal NetCaffe zavodu ŠOBA oddala v brezplačen najem. Neubauer je takrat lokal oddajal v najem, prejetega denarja pa ni razdeljeval med društva, ki so sestavljala ŠOBO. Lokal je za izvajanje svoje volilne kampanje uporabljala skupina Modro za študente.  

Neubauer je povezan z nedavno investicijo v Vojkovo 63, v katero je glede na zapisnike 20. in 31 seje predsedstva ŠOU v zadnjih dveh letih vložil 76 tisoč evrov. Maja 2022 je bilo delo obnove tal, opleska, elektroinštalacij in izvedbe meritev dodeljeno podjetju ETEKTA. Njegov ustanovitelj v letu 2013 je Jernej Neubauer. Podjetje ETEKTA je bilo do decembra 2020 tudi registrirano na naslovu Vojkova cesta 63. Po podatkih Erarja je bila ETEKTA hčerinski poslovni subjekt Neubauerjevega podjetja JN Eventi do leta 2019. Trenutni direktor od leta 2019 je Davor Račič, ki je bil zaradi finančnega oškodovanja Univerze v Mariboru leta 2018 obsojen na pogojno zaporno kazen. 

ŠOU je od ustanovitve ETEKTE njen največji javni plačnik, z nakazanim skupnim zneskom skoraj 150 tisoč evrov. Poročali smo že, da je v letu 2019 podjetje za 38 tisoč evrov uredilo teraso rdeče stavbe na Kampusu, prav tako je istega leta podjetje sodelovalo pri ureditvi zelene stavbe na Kampusu, za katero je ŠOU namenil 35 tisoč evrov. Poleg tega je bilo podjetje aktivno pri gradnji in ureditvi prostorov Waldorfskega zasebnega  vrtca.

Na ŠOU smo poslali vprašanje o vseh pogodbah in ponudbah za odprte investicije. Teh nam niso poslali, so nam pa omogočili enkratni vpogled v pogodbe in poslane ponudbe za vse investicije v nepremičnine, napovedane na omenjenih dveh sejah. Za najnovejša dela na Vojkovi, ki bi naj še bila v teku, so na 31. seji predsedstva izbrali podjetje ETEKTA za 27 tisoč evrov. Druga najcenejša ponudba podjetja SINTAGMA je bila približno tisoč evrov dražja. Vendar pa je ETEKTA po podatkih Erarja v letu 2022 od ŠOU prejela veliko več denarja, okoli 38 tisoč evrov. Na vprašanje, zakaj je ETEKTA prejela višji znesek, kot je bil predviden v pogodbi, nam s ŠOU do konca redakcije niso odgovorili.

Podjetje SINTAGMA je bilo izbrano na drugem razpisu za dela na Vojkovi 63. Marca 2022 je za dobrih 28 tisoč evrov uredilo notranje prostore na Vojkovi 63. ETEKTA je takrat ponudila  več, dobrih 40 tisoč evrov. Še višjo ponudbo je ponudilo podjetje NANO GP. Temu je ŠOU sicer letos junija nakazal 2600 evrov, kot so nam sporočili, je šlo za plačilo »različih gradbenih del«. Novembra 2021 je podjetje SINTAGMA že izvedlo sanacijo fasade na Študentskem kampusu za nekaj manj kot štiri tisoč evrov. Ponudba je bila približno tisoč evrov cenejša od druge najbolj ugodne podjetja AC GURU, ki naj bi se sicer ukvarjalo s trgovino z avtomobili in lahkimi motornimi vozili. Podjetju pa so podobno kot podjetju NANO GP vseeno nakazali nekaj denarja, in sicer letos junija dobrih 1200 evrov. Odgovora na vprašanje, zakaj je ŠOU podjetju nakazal denar, nam ŠOU ni podal. 

Od marca letos podjetje SINTAGMA, ki je bilo cenejši ponudnik od podjetja GIT-ING, za slabih 78 tisoč evrov gradi mansardo na Kampusu, za kar so podjetju že plačali dobrih 38 tisoč evrov. Kot so nam povedali na Kampusu, pa so dela še v teku. Ko smo se želeli prepričati, kako napreduje gradnja mansarde, ob našem obisku nekaj dni pred etriranjem oddaje na celotnem območju Kampusa niso potekala nobena gradbena dela. 

Na Vojkovi 63 investicij v obnovo še ni konec. Za dejavnosti, citiramo: »Keramika po stenah kopalnice in kuhinje, pleskanje, kitanje, glajenje sten, vodovod, grelec vode, umivalniki, drobni wc material, vrata, steklene stene, elektroinštalacije, panelna ograja« je ŠOU letos marca izbral podjetje SINVEST direktorja Mitje Kosca. SINVEST je v preteklosti že sodeloval pri prenovi prostorov za zasebni vrtec. Za dobrih 21 tisoč evrov naj bi spet prenovili prostore vrtca ter tretjega in četrtega nadstropja stavbe. A kot so povedali na ŠOU, ima vrtec zelo nizek vpis in bo o nadaljnjem najemanju prostorov na Vojkovi še premislil. 

Ponudba SINTAGME je bila od drugega najcenejšega ponudnika NANO GP cenejša za približno 10 tisoč evrov. ETEKTA je ponudila dobrih 45 tisoč evrov. Projektno dokumentacijo ureditve je za dobrih 16 tisoč evrov izdelalo podjetje Mind inženiring, njegov direktor pa je prav tako Mitja Kosec, ki je med drugim s tem podjetjem želel postati supernadzornik projekta drugi tir. Podjetje Mind inženiring je svoje prostore kratek čas tudi najemalo na Vojkovi 63, prav tako podjetje SINVEST. 

Že omenjeno podjetje GIT-ING podjetnika Marka Severa, ki je podalo predrago ponudbo za gradnjo mansarde na Kampusu, je imelo več sreče pri dveh drugih razpisih za dela na Kampusu. Na dveh že omenjenih sejah v letih 2021 in 2022 so odprli investicijo v Kampus v višini 126 tisoč evrov. Decembra 2021 je ŠOU za postavitev avtomatskih dvoriščnih vrat za približno 11 tisoč evrov izbral podjetje GIT-ING, pri ponudbi pa ni bilo konkurence. Januarja 2022 je podjetje GIT-ING za slabih 13 tisoč evrov uredilo tudi nadstrešek nad odprto teraso Švicbajte Študentskega kampusa. 

Kampus je urejalo tudi nekaj drugih samostojnih podjetnikov, ki se sicer ne ukvarjajo z gradbeno-tehničnimi deli.  Prostore, v katere se je lani naselil brivec, je za slabih osem tisoč evrov uredil samostojni podjetnik Simon Goričanec. Zdaj že izbrisano podjetje Goričanca se je sicer ukvarjalo z vzdrževanjem plovil. Za 300 evrov dražjo ponudbo je podalo že omenjeno podjetje AC GURU, trgovina z avtomobili in lahkimi motornimi vozili. 

V decembru 2021 je samostojni podjetnik Jaka Hrast v prostorih Kampusa za skoraj 8 tisoč evrov ojačal strope. Na portalu Ajpes je s. p. Hrasta označen kot izbrisan avgusta letošnjega leta, obenem pa je polno ime firme Športni trener Jaka Hrast s.p. Njegov s. p. je upravljal tudi s trgovino Izložba, lastništvo katere si na omrežju Facebook pripisuje še Bojan Tepić, nekdanji vodja Resorja za obštudijske dejavnosti ŠOU v Ljubljani. Espeju Jake Hrasta je ŠOU v Ljubljani po podatkih Erarja od januarja 2022 do danes nakazal slabih 12 tisoč evrov.

Za konec poročamo še o zeleni investiciji ŠOU. Po zapisniku 31. seje predsedstva sodeč namerava ŠOU na vse objekte postaviti sončne elektrarne. Podjetju RO-KO samostojnega podjetnika Roka Šoštarja so letos januarja za pripravo projektne dokumentacije plačali že dobrih 26 tisoč od skupno 44 tisoč evrov. Na vprašanje, zakaj so se odločili za tovrstno investicijo in kdaj bodo paneli postavljeni, nam do konca redakcije niso odgovorili. Sončne elektrarne zaenkrat še niso postavljene na nobeni nepremičnini ŠOU.

Kot smo slišali, ŠOU za izvajanje raznih gradbenih in drugih tehničnih del na svojih nepremičninah izbira med okrnjenim krogom ponudnikov, ki včasih ponudijo ugodno, drugič nekoliko višjo ceno od drugega izvajalca. Ti so pogosto socialno povezani s funkcionarji ŠOU. Prostori, v katere vsako leto vlagajo visoke zneske za obnovo in nadgradnjo, pa so pogosto bolj kot študentom namenjeni podjetnikom.

Oddajo sta pripravili Nika in Urška.

Naslovna slika: kolaž logotipov podjetij, ki so v preteklosti najemala ali še najemajo prostore v študentski last