Konec avgusta je vlada Roberta Goloba državnemu zboru posredovala novelo Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin. Cilj spremembe je, kot navaja predlog novele, administrativna poenostavitev postopkov na področju vrednotenja nepremičnin, želi pa hkrati ohraniti trenutno neodvisnost sistema množičnega vrednotenja in visoko pravno varovanje lastnikov nepremičnin. Sprememba zakona je del širšega sklopa davčnih reform trenutne vlade, moramo pa se vprašati, ali gre res zgolj za zmanjšanje birokracije.

V skladu s trenutno veljavnim Zakonom o množičnem vrednotenju nepremičnin poteka vrednotenje nepremičnin po sedemnajstih modelih vrednotenja. Vsak model pokriva določeno vrsto nepremičnine, določa pa vpliv raznih lastnosti na vrednost te nepremičnine, ki se na koncu izrazi s tako imenovano posplošeno vrednostjo nepremičnine. Zaradi hitro spreminjajočega se nepremičninskega trga je treba te modele redno posodabljati – v ta namen trenutni zakon vsebuje dva mehanizma. Prvi je poskusni izračun posplošene vrednosti, ki lastnikom omogoča, da simulirajo in preverijo novo vrednost na podlagi predloga novega modela vrednotenja. Drugi mehanizem, tako imenovana javna razgrnitev predloga modelov vrednotenja, pa omogoča javnosti, da poda svoje mnenje o predlaganih modelih. Novela zakona bi ukinila oba mehanizma z argumentom, da sta denarno in časovno potratna in ne dosegata svojega namena, saj so se pripombe v obeh primerih nanašale na nepovezane lastnosti, na primer na nepravilne podatke in debate o davku na nepremičnine. Pri spremembah modelov bodo tako sodelovale le še občine, zaradi poznavanja lokalnega okolja, in stroka. Nov zakon pa predvideva bolj pogosto posodabljanje. Zadnji modeli so bili namreč sprejeti leta 2020, naslednji pa bodo stopili v veljavo, po navedbah predloga zakona, šele marca 2025. Novela bi zato uvedla ažuriranje na vsaki dve leti.

Ena izmed bistvenih novosti je sprememba postopka ugotavljanja posebnih okoliščin. Ta je v trenutno veljavni zakonodaji definirana kot lastnost nepremičnine, o kateri podatek ni sistemsko zbran v uradnih evidencah ali je sistemsko zbran, a ni prevzet v evidenco vrednotenja. Doslej je lahko lastnik, ki je menil, da je cena njegove nepremičnine zaradi posebne okoliščine nižja, to uveljavil pri posebni strokovni komisiji vrednotenja. Vlada v predlogu trdi, da je to proizvedlo neresnične evidence glede dejanskega stanja nepremičnine, saj je lastnik praviloma uveljavil le posebne okoliščine, ki so bile njemu v korist in so zvišale ceno nepremičnine, zelo redko oziroma nikoli pa ni uveljavil tudi posebne okoliščine, ki bi ceno nepremičnine znižale. 

Novela zato predvideva uvedbo enovitega postopka, preko katerega bi lahko posebne okoliščine lastnik uveljavljal samo preko individualne cenitve. To pomeni, da bi moral lastnik najeti ocenjevalca, ki bi izdelal cenitev v skladu z mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, preko katere bi lahko nato izpodbijal posplošeno vrednost njegove nepremičnine. S tem bi bile pri določanju cene pokrite tako pozitivne kot negativne posebne okoliščine. Cenilca bi po načrtih vlade bil primoran plačati lastnik sam. Izjema pri tem so posebne okoliščine, ki nastanejo zaradi naravnih nesreč. Te bodo namreč še naprej upoštevane po uradni dolžnosti, ne da bi lastnik moral predložiti pritožbo.

Še ena pomembna novost, ki jo vpeljuje predlog novele, je zakrivanje identitet pogodbenih strank. Doslej je lahko vsakdo ugotovil, kdo je prodajalec, preko identifikacijske oznake nepremičnine. S to spremembo kupci ne bi mogli več dostopati do prodajne cene točno določene nepremičnine, temveč bi se morali zadovoljiti z bolj splošnimi informacijami o cenah in lastnostih nepremičnin na širšem območju. Do identifikacijske oznake bi bil upravičen samo še cenilec. Čeprav v predlogu to utemeljujejo z zaščito osebnih podatkov, mnogi kritizirajo to potezo kot ščitenje identitete nepremičninskih špekulantov, med drugimi Maša Hawlina z Inštituta za študije stanovanj in prostora. 

Izjava

Kot dodaja Hawlina, se z argumentom o varovanju osebnih podatkov ne strinja niti informacijska pooblaščenka.

Izjava

S to spremembo bi torej, bolj kot zagotovili varnost in zaščitili osebne podatke strank, zgolj omejili dostop javnosti do pomembnih informacij. Poleg tega bi močno omejilo raziskovalno novinarstvo, saj je last nepremičnin eden izmed ključnih dejavnikov pri ugotavljanju premoženja javnih funkcionarjev in izpostavljenih oseb.

Na koncu zakon predvideva še dve manjši spremembi. Prva je popolna digitalizacija evidence vrednotenja. Do zdaj so lastniki nepremičnin ob vsaki spremembi modela vrednotenja po pošti prejeli pisno potrdilo o novi vrednosti. S spremembo zakona bi se ta potrdila ukinila, lastniki pa bi lahko kadarkoli dostopali do vrednosti svojih nepremičnin preko digitalnega vpogleda v javne evidence. Pisno potrdilo bodo posamezniki še vedno lahko pridobili, toda bodo morali zanj zaprositi.

Druga sprememba pa se tiče modela vrednotenja za elektrarne. Trenutno se objekt šteje za elektrarno, če ta proizvaja najmanj 50 kilovatov električne energije. Ta omejitev je razmeroma nizka, zaradi česar so lahko kot elektrarne obravnavane tudi domače sončne celice na strehah objektov. Novi zakon bi zato omejitev dvignil na najmanj 1 megavat. 

Kljub trditvam, da gre pri noveli Zakona o množičnem vrednotenju nepremičnin zgolj za administrativne izboljšave, lahko vidimo, da reforma cilja predvsem na omejitev seznanjenosti javnosti o lastništvu nepremičnin posameznikov. Čeprav so te informacije javne že skoraj 20 let in do sedaj ni bilo večjih nasprotovanj trenutni ureditvi, so znova domnevno birokratske reforme zgolj izgovor za ščitenje veleposestniških špekulantov in oviranje dela novinarjev.